Locations touristiques versus Copropriétés
La transformation d'un lot (logement ou boutique) en hébergement touristique soulève de nombreuses questions en copropriété.
Ces questions juridiques correspondent à des préoccupations pratiques des autres occupants de l'immeuble concernant notamment les nuisances que peuvent provoquer ces locations de courte durée (arrivées et départs à toute heure, bruits, dégradations ou appropriation des parties communes, etc.).
Dans les métropoles comme Paris, ce phénomène impacte également le logement dans des proportions que la Ville a défini en ces termes :
"La location meublée touristique, à la nuit ou à la semaine essentiellement, s’est particulièrement développée à Paris, notamment du fait de l’augmentation des offres via internet, au détriment du parc de résidences principales. Dans certains arrondissements parisiens (notamment dans le centre et l’ouest), les locations meublées touristiques peuvent représenter jusqu’à 20% de l’offre locative globale. De plus, les prix constatés sont proches de ceux du secteur hôtelier, soit un niveau compris entre le double et le triple du prix des locations traditionnelles.
De fait, ce phénomène provoque à la fois une diminution de l’offre locative privée traditionnelle et une hausse du coût des logements, tant à la location qu’à l’achat.
Face à l’ampleur de cette situation, la Ville de Paris a décidé de se mobiliser pour préserver les habitations destinées aux Parisien.ne.s" (cliquez ici pour voir le lien).
C'est arrivé près de chez vous
Au rez-de-chaussée de l’immeuble, peut se trouver un local commercial.
Le propriétaire fait des travaux consistant à diviser ce local en deux. La première partie est un commerce qui ne pose aucun problème.
La deuxième partie du local est aménagée en appartement meublé.
Cet appartement est mis en location à travers les plateformes Internet.
Cet appartement est donc en permanence en location de courte durée.
L'enfer, c'est les autres
Ces locations peuvent engendrer des nuisances. Les locataires peuvent mal se comporter. Ils occasionnent parfois une nuisance sonore importante de jour comme de nuit ou provoquent des dégradations dans les parties commune (portes abimées ou cassées). Dans le pire des cas, certains locataires sont ivres et hurlent dans la cour ou consomment de la drogue, se battent et/ou font venir des prostituées.
Comment sortir de l'impasse ?
Il convient au préalable de déterminer si ce changement d’activité constitue un changement de destination au regard du droit de l’urbanisme et, le cas échéant, si ce changement de destination devait être précédé d’une autorisation administrative (1) puis d’examiner si ce changement d’activité constitue un changement de destination au regard du droit de la copropriété et, le cas échéant, si ce changement de destination devait être précédé d’une autorisation de l’assemblée générale (2).
Il sera enfin évoqué la question particulière du lot à usage d'habitation (3).
1°) le changement de destination au regard du droit de l’urbanisme
Le décret du 5 janvier 2007 (D. n° 2007-18, 5 janv. 2007 : JO 6 janv. 2007, p. 225) pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme a soumis les changements de destination sans travaux à autorisation d'urbanisme et plus précisément à une autorisation dénommée «décision de non-opposition à la déclaration préalable».
La notion de «destination», en droit de l'urbanisme, n'est donc plus aucunement liée aux caractéristiques physiques d'un bâtiment mais seulement à l'usage qui en est fait, et la notion de «changement de destination» ne désigne finalement rien d'autre qu'un changement d'usage entre l'une des catégories de destination énumérées par le Code de l'urbanisme.
L'article R. 421-17 du même code prévoit que :
« Doivent être précédés d'une déclaration préalable, lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire (...) :
b) Les changements de destination d'un bâtiment existant (...) ».
Comme sont soumis à permis de construire les changements de destination accompagnant des «travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment» (C. urb., art. 421-14, b), nécessitent donc une «décision de non-opposition à la déclaration préalable» tous les autres changements de destination, c'est-à-dire, d'une part, les changements de destination accompagnant des travaux n'ayant pas pour effet de modifier les structures porteuses ou les façades et, d'autre part, les changements de destination sans travaux.
Les changements de destination sans ou avec travaux (n'ayant pas pour effet de modifier les structures porteuses ou les façades) sont donc, depuis le 1er octobre 2007, assujettis à l'obtention d'une décision tacite ou expresse de non-opposition à la déclaration préalable.
Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie règlementaire du livre 1er du Code de l’Urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme a procédé à une refonte des destinations des constructions et a créé pour chaque destination, des sous-destinations de construction.
Initialement, il existait 9 destinations de construction. Elles étaient codifiées à l’article R. 123-9 du Code de l’Urbanisme.
Désormais, il existe 5 destinations de construction et 20 sous-destinations, codifiées respectivement aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’Urbanisme.
L’article R. 151-27 prévoit que les destinations de constructions sont :
1°) Exploitation agricole et forestière ;
2°) Habitation ;
3°) Commerce et activités de service ;
4°) Équipements d'intérêt collectif et services publics ;
5°) Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
L'article R. 151-28 précise que les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes :
1°) Pour la destination "exploitation agricole et forestière" : exploitation agricole, exploitation forestière ;
2°) Pour la destination "habitation" : logement, hébergement ;
3°) Pour la destination "commerce et activités de service" : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ;
4°) Pour la destination "équipements d'intérêt collectif et services publics" : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;
5°) Pour la destination "autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire" : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition.
L’article R. 151-29 indique que les définitions et le contenu des sous-destinations mentionnées à l’article R. 151-28 sont précisées par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme.
Le 25 novembre 2016 a été publié au Journal Officiel l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations des constructions.
L'article 2 de l'arrêté précise que la destination de construction « habitation » prévue au 2° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement.
La sous-destination «hébergement» recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.
L'article 3 de l'arrêté indique que la destination de construction «commerce et activité de service» prévue au 3° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les six sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma.
La sous-destination «hébergement hôtelier et touristique» recouvre les constructions destinées à l'hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.
Sous réserve de la nature artisanale, commerciale ou de services de l’activité précédemment exploitée dans le lot transformé, il ne semble pas que sa nouvelle affectation entraîne un changement de destination puisque la catégorie « commerce et activités de service » comprend l’hébergement touristique qui recouvre l’hébergement temporaire de courte durée.
2°) le changement de destination au regard du droit de la copropriété
Il convient de s'interroger sur le point de savoir si l'affectation d'un local à l'usage commercial permet dans le principe l'exercice de n'importe quelle activité.
La Cour de cassation a posé le principe selon lequel la destination d'un lot n'est pas figée.
Il s'en suit qu'il n'est pas possible de faire obstacle à un changement d'affectation d'un lot de copropriété en se retranchant derrière sa destination contractuelle (boutique en l’espèce) (Cass. 3e civ., 7 déc. 1994, n° 91-13.035 : JurisData n° 1994-002794. – Cass. 3e civ., 17 déc. 1996, n° 95-14.520 : JurisData n° 1996-005078 ; Loyers et copr. 1997, comm. 120. – CA Paris, 23e ch. B, 6 déc. 2001 : AJDI 2002, p. 309. – CA Paris, 23e ch. B, 11 janv. 2007 : AJDI 2007, p. 398).
Mais ce changement d'affectation doit respecter la double condition :
a/ de ne pas être contraire à la destination générale de l'immeuble,
b/ de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
a/ Le règlement de copropriété contient parfois une clause qui prévoit qu'il est interdit de changer l’affectation des locaux ou subordonne ce changement à une délibération de l’assemblée des copropriétaires.
Toutefois l’article 8-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » ;
Et son article 9 d’ajouter, dans son premier alinéa :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
La question est donc de savoir si la clause du règlement de copropriété restreignant les droits des copropriétaires est justifiée par la destination de l’immeuble.
Dans un arrêt rendu le 18 septembre 2013 (n° 12-23602), la Cour de cassation a statué sur les faits suivants :
Le règlement d’une copropriété contient une clause prévoyant que tout changement d’activité commerciale devra faire l’objet d’un agrément de l’assemblée générale des copropriétaires. Les commerces qui, par leur odeur, leur bruit, leur aspect et leurs dangers, ne respectent pas ces conditions seront refusés. Or, une société propriétaire de lots à destination commerciale a conclu un bail commercial avec une autre société pour l’exploitation d’une supérette, sous condition suspensive de l’autorisation de l’assemblée générale. La société s’est vue refuser cette autorisation. Elle a donc assigné le syndicat principal et le syndicat secondaire des copropriétaires pour voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété et annuler en conséquence la décision de l’assemblée générale.
La Cour d’appel de PARIS a rejeté ces demandes. Un pourvoi a donc été formé.
La société a soutenu qu’un changement de la nature de l’activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorisait l’exercice de tout commerce n’impliquait pas une modification de la destination de l’immeuble. Il pouvait s’effectuer librement sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble. De plus, une clause exigeant de façon générale l’agrément du syndicat des copropriétaires pour tout changement d’activité par rapport à celle exercée à l’origine devait être réputée non écrite faute d’être conforme à la destination mixte de l’immeuble.
Le 18 septembre 2013, la Cour de cassation a relevé que le refus d’agrément d’un changement d’activité commerciale dans le bâtiment était soumis à des conditions limitativement énumérées, justifiées par la destination de l’immeuble. Selon elle, la clause est conforme à la loi dans une copropriété ou la destination mixte de l’immeuble comprenait une part majoritaire d’habitation bourgeoise.
Le pourvoi est donc rejeté.
La Cour de cassation avait pris de souligner que la Cour d'appel avait constaté que le bâtiment I comportait 59 lots à usage d’habitation et 6 à usage commercial et le bâtiment II, 20 lots à usage d’habitation et 6 à usage commercial.
Il convient toutefois de signaler un arrêt antérieur de la Cour de cassation qui a décidé que :
« Une Cour d’appel peut déclarer non écrite la clause d’un règlement de copropriété qui soumet la location meublée de courte durée à l’autorisation discrétionnaire de l’assemblée générale, après avoir relevé que ce règlement autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale qui entrainait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour l’activité litigieuse, avoir constaté que la restriction aux droits des copropriétaires n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble et souverainement retenu que l’activité de location n’avait provoqué aucune nuisance ». (Civ 3ème 8/6/11 n° 10-15891)
L’arrêt a pris soin toutefois de relever que :
- l'exercice d’une profession libérale était expressément autorisé, ce qui entrainait des inconvénients similaires (allées et venues de personnes étrangères à l’immeuble),
- l’activité de location n’avait provoqué aucune nuisance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Néanmoins, la Cour de cassation s’oriente depuis le début de l’année 2018 vers une appréciation assez stricte de la conformité des locations Airbnb, Abritel, etc, avec les stipulations du règlement de copropriété, lorsqu’il privilégie la destination de l’immeuble à l’habitation.
Comme le souligne l’arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3 du 8 mars 2018 (n° 14-15.864) :
« (…) attendu qu’ayant retenu qu’il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail et constaté que (les bailleurs) avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la Cour d’appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».
En conclusion, le syndicat des copropriétaires peut saisir le juge du fond pour lui demander d’interdire la poursuite de l’activité de location de courte durée qui constitue un changement d’affectation commerciale non autorisée par décision d’assemblée générale.
Le Tribunal appréciera souverainement la licéité de la clause du règlement de copropriété restreignant les droits des copropriétaires en fonction de la destination de l’immeuble mais également de circonstances de l’espèce et notamment des nuisances apportées par les locataires de courte durée, même si le syndicat des copropriétaires risque de se heurter à un problème de preuve de l’imputabilité aux locataires des dégradations aux parties communes.
b/ Même en l’absence de clause restrictive licite, encore faut-il que l'exploitation ne se heurte pas à d'autres dispositions du règlement de copropriété imposant une restriction aux activités pouvant être exercées dans l'immeuble et surtout ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Le règlement de copropriété prévoit fréquemment une clause selon laquelle les locaux ne pourront être occupés que par des personnes honorables et de bonnes mœurs qui ne devront rien faire ni laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble ou encore qu'il ne pourra rien être fait qui puisse nuire à l’ordre et à la propreté de l’immeuble ni gêner les autres propriétaires de l’immeuble par le bruit, l’odeur ou autrement.
C'est ainsi que dans un immeuble de grand luxe implanté dans un quartier résidentiel, ne peut être installée une salle de gymnastique (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 25 févr. 1999 : D. 1999, somm. p. 313) ni a fortiori une salle de jeux de poursuites laser (CA Paris, ch. 23, sect. B, 3 févr. 2005, n° 04/13066 : JurisData n° 2005-261103).
L'activité pouvant être exercée au sein d'un lot désigné comme boutique, ne doit pas non plus entraîner, pour les autres occupants de l'immeuble en cas de changement de commerce, une gêne supplémentaire à celle qui résulterait de la poursuite de l'activité initiale, ce qui s'inscrit là encore dans le droit fil de la compatibilité des activités exercées avec la destination principale de l'immeuble (CA Versailles, ch. 4, 7 avr. 2014, n° 12/05379 : JurisData n° 2014-007900).
Si le règlement de copropriété prohibe expressément les activités générant des nuisances, mais sans comporter une liste de commerces interdits, la seule constatation de l'existence de ces nuisances liées à l'exploitation d'un commerce de restauration peut entraîner la cessation de l'activité (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-26.121 : JurisData n° 2013-025733).
En résumé, il incombera au Syndicat des copropriétaires de démontrer soit que la nouvelle activité serait contraire à la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété, soit que la nouvelle activité porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires notamment pour l’existence des nuisances.
3°) Les règles de changement d'usage des locaux destinés à l'habitation dans la Ville de Paris
A Paris, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable (Article L631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation, ci-après CCH).
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation de cet article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.
L'article D324-1 du Code du Tourisme prévoit que :
" I. – Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.
II. – Est un local meublé au sens du II de l'article L. 324-1-1 :
1° Un meublé de tourisme défini au I du présent article ;
2° Une partie d'un tel meublé, que ce meublé soit ou non à l'usage exclusif du locataire."
Deux exceptions sont prévues :
- d'une part, lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (Article L631-7-1 A du CCH),
- d'autre part, dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, le maire peut autoriser, dans une partie d'un local d'habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti (Article L631-7-2).
L'article 5 du Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation précise que l’autorisation qui vise à l'exercice, dans une partie du local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, d'une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti, peut être accordée si la surface réservée à un autre usage que l’habitation est inférieure à 50 % de la surface totale du local. Cette surface n’est pas soumise à compensation.
La première exception consiste à louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
C'est le régime de la location meublée touristique autorisée par la Ville de Paris aux conditions suivantes :
- louer sa résidence principale (ou une pièce du logement) dans la limite actuelle de 120 jours par an (de date à date),
- après avoir déposé une déclaration de meublé de tourisme en ligne muni de l'identifiant du local figurant au bas de la page 4 de l'avis de taxe d'habitation (aucun document à fournir, attestation sur l'honneur de l'exactitude des informations fournies) pour obtenir un numéro d'enregistrement qui devra être mentionnée sur toute offre de location à l'adresse suivante (cliquez ici).
- acquitter la taxe de séjour.
Olivier AUMONT
www.afr-avocats.com